Kira tespit davası, mal sahiplerinin kira bedellerinin günün ekonomik koşullarına göre çok düşük kaldığı, taşınmazlarının emsallerinin çok altında kira bedellerinin ödenmesi nedeniyle başvurdukları bir davadır. Bu davanın açılması için ön şart bu durumla ilgili olarak öncelikle bir arabuluculuk sürecinin başlatılmasıdır.
Kira tespit davası açmadan arabulucuya başvurmak zorunlu mu ?
Evet , zorunludur. Eğer arabuluculuk yoluna başvurmadan doğrudan dava açarsanız davanız reddolur.
Kira tespit davasının arabuluculuk aşamasında avukat tutmak gerekir mi?
Süreci kendiniz bizzat da takip edebilirsiniz,ama bu süreçte bir avukatla yol almak arabuluculuk sürecinde hem alternatif tekliflerin oluşturulması hem karşı taraf kiracının bizzat katıldığı durumlarda avukatınızın da ikna edici olarak süreçte yer almasıyla kazançlı bir anlaşmayla sonuçlanmaktadır. Süreçte sizin haklarınızı bilen bir avukat ile hareket etmek ve alternatif çözümleri görebilecek biriyle hareket etmek her zaman daha avantaj sağlamaktadır. Maalesef ki kişiler arabuluculuk sürecinde işlerini kendileri halledebileceğini düşünerek hareket etmekte ve avukatların bu süreçte Müvekkilleri için avantajlı yapacak anlaşmaları kaçırmakta ve doğrudan dava yoluna gitmek zorunda kalmaktadırlar.
Kira tespit davasında arabuluculukta ne olur ?
Kanun kira tespit davası açılmadan arabuluculuk yoluna başvurmayı zorunlu kılmıştır. Arabuluculuk süreci 3 hafta olup, anlaşmak için çeşitli teklifler sunulması vs. nedenlerle 1 hafta uzatılabilir. Bu nedenle 4 hafta içerisinde arabuluculuk süreci tamamlanması zorunludur.
Arabulucu bu süreçte taraflarla görüşme sağlayarak, arabulucunun kendi ofisinde ya da tarafların her ikisine de uygun olan ortak bir mekan belirleyerek tarafların görüşmelerini ve aralarında anlaşma imkanı varsa onların birbirlerini duymalarını avantaj ve dezavantajlarını süreçle değerlendirmeleri için görüşme sağlamaktadır. Bu süreçte arabulucu yönlendirici davranmamakta, tarafların birbirlerini duymalarını sağlamaya anlaşma zemini var ise onu yönetmeyi sağlamaktadır. Yani arabulucu burada taraf olmayıp, karar mercii de değildir.
Kira tespit davasında arabuluculukta anlaşırsam ne olur ?
Kira tespit davasında arabuluculukta anlaşmanın en büyük faydası hem kiracı hem mal sahibi tarafından yargılama giderlerinden kurtulmakla beraber, aralarındaki ilişkinin dostane bir şekilde sonuçlanması tarafların ne hususlarda anlaştıklarının artık belirgin hale gelmesine ilişkindir. Velev ki kira tespit davası için arabulucuya başvurup kiralanan yerin tahliyesinde de anlaşmanız durumu söz konusu olabilmektedir. Buradaki en önemli husus tarafların birbirini anlamaya ve anlaşmaya gönüllü olmasıdır. Anlaşma olması durumunda burada anlaşmanın şartları yazılarak anlaşma belgesi düzenlenecek ve sizin elinizde ilam niteliği taşıyan bir belge söz konusu olacak ve anlaşmaya uyulmadığı takdirde Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alarak icra yoluyla kira bedelini tahsil edebileceksiniz. Anlaşma sağlanması durumunda arabulucuya da tarafların ödeme yapması zorunludur.
KİRA BEDELİ BELİRLENMESİ:
Günümüz ekonomik koşullarında Kiracı ile Mal sahibini karşı karşıya getiren kira bedelleri söz konusudur. Bu durum ekonomik koşulların hızlıca değişmesinden kaynaklanmakta olup, kiracı da mal sahibi de bu durumda zarar görmektedir. Ama bazı durumlarda da mal sahibinin sözleşmesel ilişkisinden dolayı belirli bir süre sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi isteme hakkı söz konusu olmaktadır. Zira mal sahipleri Borçlar Kanununa dayalı olarak kira sözleşmesinin 5 yıllık süresi dolduktan sonra kira bedelinin yeniden tespitini isteme hakkına sahiptirler. Bu tarz durumlarda Mal sahipleri öncelikle arabuluculuk hukuki müessesine başvurup burada bir sonuç elde edemezlerse doğrudan dava açma yoluna gidebilmektedirler. Bu nedenle de hangi durumlarda kira tespitinin istenebileceği kanunda açıkça düzenlenmiş durumdadır.
Aşağıda sizlere kira sözleşmesinde kira artış şartının olup olmamasına göre uygulamanın nasıl farklılık arz ettiği ve kira başlangıcından itibaren 5 yıllık süre dolunca artış şartının olup olmasının önem arz etmeyerek yeniden kira bedelinin nasıl belirleneceği, kira tespitinin nasıl yapılacağına ilişkin olarak bilgi vereceğiz.
Borçlar Kanunun kira bedelinin belirlenmesi başlığı altında olan ilgili maddesi olan 344./1 maddesinde:
‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’ denilmek suretiyle kira sözleşmesinde kira artış şartı bulunması ancak bu artış şartının tüfeye göre daha yüksek bir artış oranı belirlenmesi durumunda bunun uygulanmayacağı bir önceki senin tüfe endeksinin kira artış oranı olarak kullanılacağına dikkat çekmiştir.
Aynı kanunun 344/2. maddesinde;
‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’ denilerek kira sözleşmesinde artış şartının bulunmadığı durumlarda yine önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasına göre hakim tarafından kiralanan taşınmazın durumunun göze alınarak belirlendiğine dikkat çekmektedir.
Aynı Kanunun 344/3. maddesinde ise;
‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’ denilmek suretiyle kiracı ve kiraya veren mal sahibi tarafından kira sözleşmesine yazılı olarak kira bedelinin artışına dair herhangi bir artış şartı olup olmadığı önem arz etmeksizin, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıllık süre geçmekle beraber kira bedelinin kiralanan taşınmazın emsallerinin dikkate alınarak yeniden kira bedelinin belirleneceği hususuna dikkat çekmiştir. Günümüzde de mal sahipleri en çok bu kanun maddesine dayalı olarak kira tespit davalarını açmaktadırlar.
Aynı kanunun 344/4. maddesinde ise;
‘Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. ’ denilmek suretiyle kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği durumlarda Türk Parasının kıymetini koruma kanunu da dikkate alınarak 5 yıllık süre geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamayacağına dikkat çekmiştir.
Arabuluculukta anlaşmam durumunda arabulucuya ne kadar arabuluculuk ücreti öderim ?
Genel kural yani kanunda düzenlenen şekli ile tarafların arabuluculuk ücretini eşit olarak ödemesidir. Ama bu kuralın aksi taraflarca kararlaştırılabilmektedir. Bazı olaylarda kimin menfaati daha ağır basıyorsa o ödemektedir. Örneğin, kira bedelini oldukça yükselten bir mal sahibi karşı taraf teklifini kabul ettiği için arabuculuk ödemesinin tamamını ödemeyi kabul edebilmektedir.
‘Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşma sağlanması halinde, kira tespiti ve tahliye talepli uyuşmazlıklarda ücret; tahliye talepli uyuşmazlıklarda bir yıllık kira bedeli tutarının yarısı, kira tespiti uyuşmazlıklarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin ikinci kısmına göre belirlenir. ’ denilerek kira farkının üzerinden arabuluculuk ücretinin hesaplanacağını açık şekilde belirtmiştir. Bu durumu bir örnekle açıklamak gerekirse;
Kiraya veren mal sahibi 15.000-TL kira bedeli istiyor kiracı da o gün 5.000-TL kira bedeli ödüyor ise arabuluculukta kiraya veren ve kiracı yeni kira bedelini 12.000-TL olarak belirleyebilmektedir. Bu durumda 12.000-5.000=7.000-TL aradaki kira farkı olup, 1 yıllık kira farkı bedeli üzerinden %6 olarak arabuluculuk ücreti ödenmektedir. 7.000 x 12 ay= 84.000- TL yıllık kira farkı olup 84.000-TL*%6=5.040-TL arabulucuya ödenmesi gereken ücrettir. Bu ücret tarafların her ikisi tarafından eşit olarak ödenmesi gerektiğinden taraflardan her biri arabulucuya 2.520-TL ödemek zorundadır.
2024 yılı için arabulucuya ödenmesi gereken arabuluculuk ücretinin alt limitin 4.000-TL olduğunu da burada belirtmemizde fayda var.
Kira tespit davasında arabuluculukta anlaşmazsam ne olur?
Arabuluculukta anlaşma olmaması durumunda arabulucuya başvuran tarafından arabulucuya başvuru konusunda dava açılmalıdır. Yargılama giderleri ile devletin görevlendirdiği arabulucuya anlaşamama halinde ödenen ücret dava sonucunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir.
Kira tespit davasını kim açar ?
Kira tespit davasını genel olarak taşınmazını kiraya veren kira bedelinin düşük olduğunu düşünen kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olan mal sahipleri tarafından açılmaktadır.
Kira tespit davasının masrafı ne kadar tutar ?
Kira tespit davasında 1 aylık kira bedeli olarak ne miktar talep ederseniz o bedel üzerinden dava açılışı esnasında hesaplama yapılmaktadır. Kiralanan taşınmazda keşif yapılmasına karar verildiğinde de o yıl için bilirkişi ücretleri ve keşif gideri olarak ne belirlenmişse o bedel üzerinden davayı açan tarafından ödeme yapılmaktadır. Örnek vermek gerekirse 2024 yılı için 3 kişilik Bilirkişi Heyetinde oluşan keşifte, keşif masrafı yaklaşık 16.000-TL civarındadır.
Kira tespit davası açmak için ne yapmalıyım ?
Öncelikle kira sözleşmeniz yazılı ise orada kiranin artış oranı ile ilgili hüküm olup olmadığının tespiti gerekmek beraber, hüküm olmaması durumunda belirli bir zaman öncesinde kiracıya bildirimde bulunmak gerekmektedir. Gerekli bildirimler süresi içerisinde yapıldıktan sonra kiranin yeni başlangıç tarihininden itibaren hemen arabulucuk bürosunu bu talebinizi içerir şekilde kira tespitinin istediğine ilişkin başvuru yapmanız gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde eğer anlaşma sağlayamazsanız o zaman arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama tutanağı ile davanızı açabilirsiniz.
Kira tespit davasında kaç bilirkişi olmaktadır?
Genelde davalarda 3 kişiden oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirilmektedir.
Kira tespit davasında Bilirkişiler kirayı nasıl belirler ?
Kira tespit davalarında mahkeme emsal olabilecek igdaş iski vb kurumlardan örnek emsal sözleşmeleri istemekle beraber tarafların sunacağı emsalleri de dosyanın içerisine alır. Bilirkişiler bu emsalleri gezerek davaya konu olan taşınmazla en çok benzerliği bulunan yakın tarihte kiralanmış yerleri dikkate alarak ekonomik gelişmeler bölgenin gelişmesi alt yapı hizmetlerinden yararlanması gibi çeşitli ölçütleri baz alarak kiralanan yerin boş olarak yeniden kiralanması durumunda kira bedelini belirlemektedir.
