KİRA HUKUKU / KİRACI HUKUKU ’DA ARABULUCULUK:
İster mal sahibi / mülk sahibi ister kiracı olup, kiracılık ilişkinizden doğan bir anlaşmazlık söz konusu olup, dava etmeniz gerekecek bir sürece girdiğinizde kanunun zorunlu tuttuğu şey; arabuluculuk kurumuna başvurmanızdır. Bunu isterseniz devletin size atadığı arabulucu ile sürdürür, isterseniz siz de arabulucu bulup ihtiyari olarak arabuluculuk sürecini işletebilirsiniz.
Kira ilişkisine dayalı olan tüm uyuşmazlıklarda arabuluculuk kurumuna başvuru zorunludur. Arabuluculukta tarafların anlaşması gerçekleşmesi halinde anlaşma belgesi düzenlenmekte, anlaşamamaları durumunda ise anlşamadıklarına dair bir son tutanak tutulmaktadır.
Anlaşma belgesi taraflar arasında hangi şartların ne şekilde düzenlediğine ilişkin olan hususları düzenlenmesi durumunu içermekle beraber, taraflar arasında çözümü sağlamış bir belge niteliğindedir. Bu belgeye ‘icra edilebilirlik şerhi’ alınarak tarafların bu anlaşma belgesine uymaması halinde icrai yollar ile anlaşma maddeleri yerine getirilmektedir.
Arabuluculuk sürecinde alacağınız bu anlaşma belgesi, mahkeme gerçekleştirilmiş ve sonuç elde ettiğiniz şeklinde ilam niteliğinde bir belgedir. Bu nedenle arabuluculuk sürecinde anlaşmak tarafları hem dava masraflarından hem de mahkeme sonucunda tüm yargılama masraflarından kurtulmasını sağlamaktadır.
Arabuluculuk a başvurmak zorunlu mu ?
Evet, kanunumuz kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuruyu zorunlu tutmuştur.
Arabulucukta avukat tutmam gerekir mi?
Arabuluculuk sürecinde avukat tutmak bir zorunluluk değildir. Ama haklarını sizden daha iyi bilen ve süreçte alternatif çözümler sunabilecek bir avukat ile çalışmak sizi hem anlaşma yapmaya çok yaklaştırır hem de karşı tarafla gerilimli bir ilişkiniz var ise olayın dışında kalarak süreci yöneterek anlaşma ile süreci kısa zamanda sona erdirmesi durumu söz konusu olur. O nedenle bu süreçte uzman bir avukatla ilerlemek daha iyi olacaktır.
Maalesef Aktif olarak yıllardır Arabuluculuk yaptığımız süreçteki deneyimimizle açıkça söylemek gerekir ki; Arabuluculuk sürecindeki uygulamada haklarını bilmeyen kişilerin başvurması, avukatsız olarak süreci takip etmeye çalışmaları ve bilgi eksiklikleri olması nedeniyle anlaşma sağlanabilecek dosyalarda avukatsız hareket edildiğinden olumsuz olarak anlaşmama ile arabuluculuk sürecinin sonuçlanması durumu da söz konusu olmaktadır. Bu nedenle sizin haklarını en iyi şekilde bilen, çözümlerin farkında olan bir avukatla bütün bir dosyayı baştan sona takip ettirmek en iyi şekilde sonuç almanız için önemlidir.
Arabuluculukta anlaşırsak ne olur ?
Kiracı, mal sahibi / mülk sahibi arabulucu huzurunda arabuluculuk sürecinde anlaşırsa yukarıda da izah ettiğimiz üzere arabulucu huzurunda bir anlaşma belgesi düzenlenir, tarafların her ikisi ya da avukatları var ise onlar tarafından imzalanır. Anlaşma belgesindeki hususlarda taraflar için bu anlaşma şartlarının yerine getirilmemesi durumunda ‘icra edilebilirlik şerhi’ alınarak icra edilebileceğine dair bilgi de aktarılır. Ve devamında anlaşma durumunu gösterir son tutanak hazırlanır.
Arabuluculuk sürecinde anlaşılan hususlar gizli midir ?
Arabuluculukta konuşulanlar gizli midir?
Arabuluculukta anlaşılan hususlarda tarafların dışındaki kişilerle paylaşılamazdır. Örneğin diyelim ki bir iş merkezinin sahibinin 50 tane ofisi var ve bir kiracısı ile anlaştı. Bu anlaştığı kiracı diğer mal sahibi ile sorun yaşayan kiracılarla arabuluculukta biz bu şartlarla anlaştık diyerek elindeki arabuluculuk sürecinde düzenlenmiş belgeyi paylaşamaz. Şayet arabuluculuk sürecinde anlaşan bu kiracı elindeki bu belgeyi ya da anlaşma şartlarını paylaşır ise kanunda bu hususa ilişkin olarak cezai yaptırımlar kararlaştırılmıştır. Arabuluculuk süreci baştan sona gizlidir. Bu nedenle bu süreçte konuşulanlar da gizli olup, anlaşamamanız halinde mahkeme sürecinde arabuluculuk sürecinde şöyle demiştiniz diyemezsiniz. Aksi halde cezai yaptırımla karşılaşırsınız.
Arabuluculukta anlaşmamız durumunda ne kadar ücret ödemek gerekir ?
Arabuluculukta anlaşma olması durumunda arabulucuya ne kadar ücret ödenir?
Bu husus taraflarca oldukça merak edilmekle beraber şöyle bir durum söz konusudur. Öncelikle her yıl için taban fiyatı olarak farklı bir rakam belirlendiğini ve bu rakamdan aşağı ücretin arabulucuya ödenemeyeceğine ilişkin olarak düzenleme söz konusudur. Bu meblağ 2024 yılı için 4.000-TL’dir.
Ama iki konuyla ilgili olarak örnek vermek gerekirse, örneğin kiracı aylık 15.000-TL ödüyor mal sahibi ise 35.000-TL kira istiyor ve ikisi 30.000-TL kira bedelinin belirlenmesi hususunda anlaştılar. Bu durumda 30.000-TL (anlaşılan kira)– 15.000-TL(ödenmekte olan kira)= 15.000-TL(kira farkı) 15.000-Tl x 12(ay)=180.000-TL bir yıllık kira farkı alacağı – taraf kazancı- mevcuttur. Arabulucu bu yıllık kira farkının – taraf kazancı-’nın %6’sı oranından arabuluculuk ücreti kazanır bu olay için 180.000-TL x %6= 10.800-TL’dir.
Mal sahibi, kiracısının tahliyesi için arabuluculuk sürecine başvurursa; kiracı aylık 15.000-TL kira ödüyor olsa ve belirli bir tarih için tahliye hususunda anlaşmışlarsa; arabuluculuk ücreti 6 aylık kira bedelinin %6’sıdır. 15.000-TL x 6(ay)=90.000-TL 6 aylık kira bedeli -elde edilen kazanç-, 90.000-TL x %6 =5.400-TL arabuluculuk ücreti olacaktır.
Şunu da söylemekte fayda vardır; elde edilen kazancın 200.000-TL’nin üzerine çıkması durumunda %6 olan arabulucu için hesaplanan dilim %5 ve azalan oranlarla gitmektedir.
Taraflar arabulucunun ücretini ne oranda öder?
Kanun arabuluculuk ücretinin taraflarca eşit olarak ödenmesinin genel kural olduğunu belirtmekle beraber, bunun aksine olacak şekilde arabulucu ödemesinin kararlaştırabileceğine dikkat çekmiştir. Şöyle ki, mal sahibi ya da kiracı tüm arabulucu ücretini üstlenebileceği gibi, %30’unu bir taraf %70’ini bir taraf ödemeyi de düzenleyebilirler. Burada kimin menfaati ağır basıyor ise ödemeyi o da tek taraflı olarak üstlenebilir.
Arabuluculukta anlaşırsak devlet arabulucu ücretini öder mi?
Anlaşma durumlarında arabulucunun ücreti taraflarca ödenir. Devlet herhangi bir ödeme yapmaz.
Arabuluculukta tarafların dışında başkaca kişiler toplantıya katılabilir mi?
Arabuluculuk süreci gizli olduğundan tarafların dışındaki kişilerin toplantıya katılması ancak tarafların birlikte karar verip uygun görmeleri halinde uygundur. Bu kişilerin de yine arabuluculuk toplantısının gizliliğine uygun olarak davranmaları zorunludur. Ama taraflardan biri taraflar dışındaki kişinin toplantıya katılmasını kabul etmezse o zaman o kişi toplantıya katılamaz. Tarafların birlikte karar vermeleri önemlidir.
Arabuluculukta avukatım var ise kendimde katılmak zorunda mıyım?
Arabuluculukta avukatınız var ise kendinizin bizzat katılma zorunluluğunuz yoktur. Ancak tarafların da avukatlarıyla beraber asil olarak toplantıda bulunduğu süreçlerde daha olumlu sonuçlar olduğu da tartışmasızdır. Tabi tarafların arasında husumet bulunmaması da bu hususta önem arz etmektedir.
Arabuluculukta anlaşamazsak ne olur?
Arabulucukta taraflar anlaşamaz ise, arabulucu tarafların anlaşamadığına dair son tutanağını düzenler ve tarafların imzalarını da alarak kendilerine anlaşamama tutanağından bir nüsha verir. Bu tutanak ile hangi hususta anlaşamadığınız hususunda davanızı açabilirsiniz.
Arabuluculukta anlaşamazsak arabulucunun ücretini kim öder ?
Anlaşmama durumunda arabuluculukta toplantısının ilk 2 saat süresi devlet tarafından karşılanmaktadır. Ancak iki saati aşan görüşmelerde taraflar anlaşmasa bile süreyi aştıklarında taraflarca eşit olarak arabulucuya ücreti ödenir.
Arabuluculuk toplantısına hiç katılmazsam ne olur?
Arabulucunun tarafınızı toplantıya davet etmesi ve sizin mazeretsiz olarak toplantıya katılmamanız durumunda, davayı siz kazansanız bile yargılamadaki tüm masrafların yarısı sizin tarafınızdan ödenir.
Arabuluculuktan sonra anlaşamama tutanağı ile ne yapabilirim?
Anlaşamamanız durumunda arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama son tutanağı ile davanızı artık açabilecek duruma gelirsiniz. Davanıza ek yaparak dava dilekçenizi oluşturarak davanızı açabilirsiniz.
